О том, как зависит прибыльность этого бизнеса от звездности, управляющей компании и туристов, поговорили с генеральным директором сети апарт-отелей YE’S Ириной Ивашкевич.
Почему рынок апарт-отелей стал так популярен среди инвесторов? Какова его доходность?
Девелоперы считают строительство апарт-отелей все более перспективным, и неудивительно: сегмент доказал свою стабильность на рынке доходной недвижимости, что привлекает инвесторов и позволяет застройщику реализовать продукт еще на этапе строительства. В действующих проектах доходность от сдачи в аренду может достигать 12% от первоначальной стоимости приобретения — это довольно высокий показатель.
Для корректного учета доходности важно учитывать и капитализацию. Например, на старте продаж стоимость апартаментов категории Standard в YE’S Marata составляла порядка 4,5 млн руб., а на текущий момент на вторичном рынке апартамент данной категории стоит уже свыше 10 млн руб.
В новых проектах мы говорим о доходности на уровне 7,5%. Эта цифра складывается из двух составляющих: высокой загрузки, которую мы подтверждаем из года в год, и арендной ставки.
Что обеспечивает первую из них — высокую загрузку?
В Петербурге это, конечно же, туристический поток. В 2023 году наш город принял 9,4 млн туристов — на 16% больше, чем год назад. Соответственно, и средняя загрузка апарт-отелей сети YE’S выросла — до 93,8%, при том, что в 2022 году она также была достаточно высокой — на уровне 85–90%.
В среднем показатели апарт-отелей сети в прошлом году составили 94,5%, распределяясь практически равномерно по московским и петербургским комплексам.
Получается, апарт-отели — это в первую очередь краткосрочная аренда?
Мы можем работать как классический отель, ориентированный на краткосрочную аренду, и делать ставку на средне- или долгосрочный формат, с упором на размещение от одного месяца — обычно под такое проживание передано порядка 70% номерного фонда. Однако в этом году мы отмечали тенденцию на увеличение доли посуточной аренды во всем сегменте апарт-отелей — в наших комплексах в отдельные месяцы она достигала 50%.
Чем привлекаете посетителей, в том числе туристов?
Апарт-отели предлагают уникальную комбинацию комфорта и удобства, адаптированную под потребности современного поколения. Сегодня молодежь отдает предпочтение проведению времени вне дома: встрече с друзьями не в квартире, а в ресторане или кафе, посещению лекций или походу в фитнес клуб после работы. Мы анализируем обратную связь от клиентов и с ее учетом постоянно улучшаем сервис: внедряем дополнительные услуги, организуем различные события, повышаем диджитализацию, переходя в цифру и тем самым упрощая взаимодействие клиента с управляющей компанией.
В последнее время мы запустили бесплатный образовательный лекторий в YE’S Marata, открыли конференц-зал в московском YE’S Mitino, фитнес-зал в YE’S Technopark, а на первых 12-ти этажах — современный бизнес-центр Technopark Plaza с офисными помещениями и двухэтажной торговой галереей, которая соединяет апарт-отель с одноименной станцией метро.
Сегодня апартаменты все чаще реализуют как многофункциональные комплексы. Помимо сервисов, которые уже стали базовыми (собственный ресторан, пространство для спорта, просторное лобби, коворкинг), в проекты добавляют офисные помещения и переговорные, торговые галереи с магазинами и фудхоллом, собственный двор с игровыми комплексами для детей и площадками для выгула животных.
В последний год мы сделали акцент на партнерство с инфраструктурными комплексами, которые находятся рядом с реализованными апарт-отелями и могут дополнить впечатления гостей от проживания. Например, в YE’S Marata есть собственный круглосуточный фитнес-центр и вместе с тем арендаторы могут воспользоваться крытым беговым треком и полноценным бассейном, расположенными в минуте ходьбы.
Как сказался на спросе на апартаменты рост ключевой ставки ЦБ и, соответственно, кредитных ставок банков?
Приобретение такого актива не зависит от ипотечного кредитования и изменений ключевой ставки: инвесторы либо располагают достаточной суммой на руках, либо используют различные программы рассрочки, которые предлагают девелоперы. По итогам 2023 года в строящихся проектах YE’S наблюдалась положительная динамика. В третьем квартале спрос на покупку апартаментов увеличился на 13%, а в четвертом — еще на 8%.
Какие факторы в первую очередь будут определять спрос и предложение на рынке апартаментов в наступившем году?
Сегодня рынок сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге насыщен, растет конкуренция, поэтому в новых комплексах все больше внимания уделяется отличительным характеристикам: качеству материалов, внутреннему и внешнему дизайну, инфраструктуре.
Выгодно апарт-отель выделяет грамотная управляющая компания, способная обеспечить стабильно высокую загрузку за счет продвижения объекта на рынке, включая рекламу в различных источниках, создания уникальных предложений для потенциальных клиентов и установления партнерских отношений с туристическими агентствами и онлайн-платформами, а также формирования программ доходности.
Каковы основные итоги деятельности вашей компании в прошедшем году?
Это был самый успешный год за весь период работы YE'S: высокие показатели загрузки, активный выход в новые не только для сети, но и сегмента целиком, регионы — Казань и Владивосток. Полное изменение стратегии продаж, расширение ассортимента услуг, диджитализация, контракты с крупнейшими туроператорами страны.
А планы на будущее?
Грандиозные! В первую очередь — продвижение франшизы на международный рынок. Наиболее интересными для нас остаются активно развивающиеся рынки с устойчивой базой и широким кругом потенциальных инвесторов: Узбекистан, Азербайджан, Дубай, Абу-Даби, Кипр и Грузия. В 2024 году планируем сделать акцент на краткосрочном сегменте и повышении звездности действующих апарт-отелей.
Реклама. ООО «УК ЙЕС», ОГРН: 1187847192323.
Комментарии (0)