На взгляд обывателя, в городе продолжается строительный бум, новые бетонные каркасы, частокол кранов, синие заборы — маркеры грядущих перемен — видны повсюду. Однако сами девелоперы бьют тревогу: стройки, которые заметны сегодня, были спланированы много лет назад, но каковы стратегические планы развития города на будущее, неясно. Ситуацию на рынке согласился прокомментировать генеральный директор компании LEGENDA Василий Селиванов.
Генеральный директор компании LEGENDA Василий Селиванов
Три глобальные проблемы, которые город должен решить сегодня, — это реконструкция центра, преобразование «серого пояса» и понимание, как и куда Петербург будет расти. Эти вопросы интегрированы с транспортными, инженерными, социальными проблемами. Однако за последние два года мы не услышали от администрации Полтавченко никаких ответов. Была заявлена программа реконструкции центра, но ее спустили на тормозах, когда осознали масштабы проблемы. Единственным предложенным вариантом было попросить у федерального центра триллион рублей. А этих денег хватит разве что на косметику, они не только не решат, но и не отложат во времени проблемы центра. Но если так, то нужны ли такие траты? Бюджетные деньги надо направлять на магистральные проекты — на мосты, тоннели, дороги, на то, чтобы обеспечить точки роста в таких местах, куда инвесторы сами не пойдут, в том числе в бывших промзонах. И, заложив там мощные якоря, подтягивать бизнес. Надо так кидать «большие камни», чтобы расходились мощные круги по воде. Но пока — тишь да гладь. Если думать только о том, как попросить денег из бюджета и тонким слоем размазать их по фасадам, никаких триллионов не хватит. Да и эффективность бюджетных средств во много раз меньше, чем частных, это доказано неоднократно.
У вас есть конкретные предложения?
Центр города можно сохранить посредством фокусного внимания к памятникам и масштабной реконструкции со сносом — в заданных градостроительных параметрах. Существующий режим охраны губителен. Принято решение о невозможности сноса исторических зданий. Но какие здания признаны историческими? Все построенные до 1917 года. У нас есть перечень памятников — исторических, культурных, выявленных давно и недавно. К ним предъявляют конкретные требования. Но так же много не памятников — самых разных построек и строений, например доходных домов, возведенных до революции. Скажем, существуют дома купца N — это одно дело. Свой личный дом он сделал дворцом, и сегодня тот заслуженно является федеральным памятником. Но у него было еще десять доходных домов с дворами-колодцами, темными и сырыми, — такой был девелопмент в прошлых веках. Кто их сейчас будет содержать? Жильцы? Не потянут. Если дорог фасад, действительно ценный, хорошо — снесите дом, восстановите фасад. Зачем сохранять дворы-колодцы? В чем их ценность?
На этот счет есть и другие мнения. Может, легче было бы начать с промзон? Почему «серый пояс» не уменьшается, хотя об этой проблеме говорят лет тридцать?
Потому что город ничего не делает для того, чтобы он уменьшился. Любые проекты по работе с «промкой» осуществляются не благодаря, а вопреки желанию и поддержке города. Десять лет назад приняли программу по выводу предприятий из центра, но она так и не заработала. Город был готов предоставлять землю на окраинах, чтобы переводить туда заводы. Участки выделили, а заводы не переехали.
И что стало с участками? Они были выделены по льготной цене?
Часто их выделяли рядом со строящейся кольцевой автодорогой. Заплатив, скажем, 50 тысяч долларов, через три-пять лет их можно было перепродать в десятки раз дороже. Заводам, даже тем, что лежат на боку, невыгодно переезжать. И их никто не гонит из центра. Они платят ничтожные налоги на землю и сдают свои площади в аренду. Ничегонеделание дает больше прибыли, чем делание. К тому же все ждут роста цен, так называемого предела стоимости участков. Если бы город включил административные рычаги, повысил налоги, помог с переездом, он мотивировал бы предприятия действовать. Вовлек бы эти территории в инвестиционный оборот — получил бы бюджетную эффективность.
Как раз сейчас начали застраивать территорию бывшего «Петмола», завода «Электрик» на проспекте Медиков, вся Выборгская набережная стала чередой бизнес-центров.
Это все усилия одних только инвесторов — сделки на вторичном рынке собственности. Город же странными разновекторными заявлениями лишь сбивает с толку. То надо выводить предприятие из центра, то не надо. Оставим заводы в центре, потому что на окраины людям долго ездить на работу. «Серый пояс»— колоссальный земельный ресурс. Шестьдесят процентов площади в центре занято предприятиями. Петербург — лидер в Европе по их концентрации. Стратегически развитие Петербурга как мегаполиса без задействования этих территорий бессмысленно и бесперспективно. Но где разработанная стратегия, что с ней делать? Куда едем, с чего начать? Нет ответов.
Может быть, город, наоборот, прислушался к заявлениям градозащитников и дал по тормозам в преобразовании центра в том виде, как оно идет сейчас?
Удивительно! Стройка дает до двадцати процентов бюджета города, но все ненавидят застройщиков. Потому что она не дает примитивных популистских дивидендов. Помнят ли все, кто выступает за запрет строек, что пенсии, зарплаты бюджетников — это бюджет города? А как еще его наполнять? Задача администрации, чтобы на один рубль бюджетных средств в казну пришло тридцать рублей частных. Но масса предложений получает отказ по непонятным причинам. Никаких индикаторов и заявлений, которые были бы направлены на привлечение инвесторов, не слышно.
Опасаются?
Авторитарные решения, а без них иногда невозможно действовать, непопулярны. Никто не хочет объяснять всему населению, что стройка — это кровь, жизненная сила города. Ведь власти хочется получать стопроцентное одобрение, а развитие, стройка — всегда конфликтный процесс. Никто не хочет мараться и с объяснениями, что капитал — это важно. Поэтому людей, которые способны что-то делать, принимать на себя ответственность и вкладывать колоссальные деньги, у нас чаще всего ненавидят.
А чем же город мотивирует отказы?
Что, мол, слишком быстрое строительство жилья идет во вред, мы не успеваем с социалкой, не хватает денег в бюджете. Так это задача города — успевать! Нехватка денег — прямое следствие отношения властей к развитию города. Если не создаешь предпосылок для инвестиций — завтра бюджет будет еще меньше. Нельзя не строить жилье, если его требует рынок. И теперь, когда строительство в городе почти заморожено, жилье выталкивают за КАД, в область, тем самым добровольно отдавая соседу колоссальные инвестиции.
У вас есть пример проекта, который оказался заморожен из-за непоследовательности властей?
Из тех, которыми занимался лично я? Например, вывод завода «Редан» с набережной Большой Невки. По Генеральному плану эти территории отводились под жилое строительство. Мы начали делать проект планировки, что было непросто. С одной стороны участок ограничен водой, Большой Невкой, с другой — Приморским проспектом. Нельзя было планировать школу на другой стороне такой оживленной магистрали, но место под школу было найдено. Однако без всякого предупреждения эту площадку по «целевке» отдали казахам. И нет нашего проекта планировки! А год назад губернатор заявил, что «на этом месте не надо строить жилье, а давайте сделаем фан-зону для болельщиков к чемпионату мира по футболу 2018». Городу придется выкупить участки у трех застройщиков, разровнять их, возвести что-то одноразовое и, главное, построить пешеходный мост с Крестовского острова за два миллиарда рублей. От начала и до конца это, скажу мягко, сомнительная история. Или такая же непоследовательность с «Невской ратушей». Строили для комитетов Смольного, а потом заявили: «Давайте там устроим Дворец пионеров».
Тем не менее все-таки часть комитетов переезжает.
Вероятно, их одернули. Но очевидно какое-то неприятие новой администрацией всех больших проектов, запущенных при Матвиенко. Красноречивый пример — «Набережная Европы». Вначале было заявлено, что там будет парк. Но для этого пришлось бы компенсировать ВТБ пятьсот миллионов долларов из бюджета — все равно что заставить каждого жителя Петербурга сдать по сто долларов на этот проект. Теперь там собираются строить здания судов, но уже за федеральный счет.
Так, может, нам, горожанам, скинуться, организовать краудфандинг и возместить ВТБ убытки? Но чтобы на этом месте за наши деньги железно сделали красивый парк, как это, кстати, и было задумано еще в начале ХХ века, когда городские власти планировали продлить Александровский парк до Тучкова моста. Именно эту идею оплакивают в Интернете неравнодушные.
И думаете, что все горожане скинутся? Какая наивность! Не соберете! Да и не надо: город не может позволить себе такую роскошь.
Может, попробовать? Напомните, за что должны ВТБ эти миллионы?
Он купил право застройки у компании ЛСР. А ЛСР в свое время согласовала с Роскомимуществом выезд Института прикладной химии, это же была федеральная собственность. Помимо того что предприятие нужно было перевезти в Капитолово, ЛСР обязали приобрести квартиры сотрудникам института. А теперь Управление делами президента дискутирует, откуда изыскать средства для ВТБ. И поскольку администрация не хозяйствующий субъект, она может взять деньги только из бюджета.
То есть все равно из нашего кармана. Так почему бы нам не заплатить за парк, чем платить за здания судов, которые наверняка будут огорожены забором, как особняки судей на Крестовском острове?
Не надо путать разные бюджеты. Поймите, проект «Набережная Европы» был бы на пользу городу. Он бы показал, что в Петербурге возможно превращение «серой» заводской зоны в дорогую современную среду. Что инвестор может рисковать, вкладывать миллиарды, но город гарантирует ему поддержку. Тогда можно было бы мечтать о реновации Угольной гавани, устья Фонтанки, районов на Обводном канале. Да мало ли у нас территорий, которые необходимо привести в порядок! Но этот пример — ясный индикатор для бизнеса, что решения власти непредсказуемы! Бизнес — субстанция не гордая, если его посылают, он уходит. Ведь можно работать здесь, а можно и в другом месте.
Инвесторам можно посочувствовать. Но у нас, как у пользователей, есть ряд вопросов. На проектах кварталов рисуют много зелени, нарядные многоэтажные дома и на асфальте рядом две-три машины. Но ведь в реальности их будут сотни! Где их парковать?
Есть определенные нормы. В новых домах, проект которых утвержден после 2009 года, в планировочной структуре положено одно машино-место на 80 метров жилой площади. Это базовые нормативы, но есть исключения. Например, нужно четыреста мест, а планируют двести, потому что на другой стороне улицы должны построить многоярусный паркинг.
И кто его должен построить? Тот же самый девелопер?
Нет, город выставляет место на торги. Но желающих строить особо не найти, потому что жители не хотят покупать места в паркингах даже по 200 тысяч рублей, они предпочтут пристраивать машины на газоне. А себестоимость подземной парковки — не менее 15 тысяч долларов за место.
Их можно понять. Откуда такая цена?
Потому что Петербург стоит не на скалах и не на песке, а на болоте.
Климат у нас плохой, с грунтами не повезло. Но в соседней Финляндии квартиры втрое дешевле, а качество несравнимо лучше.
А почему квартиры в Петербурге должны стоить дешевле? У нас земля во много раз дороже. Инженерное обеспечение стоит колоссальных денег. Наверное, нет ни одной страны в Европе, где подключить дом к сетям стоит так дорого. Многие качественные строительные технологии — импортные. Ну, и соотношение спроса и предложения: во всей Финляндии, вместе взятой, рынок меньше, чем у нас в одном мегаполисе.
Все можно объяснить, но от этого не легче.
Вы правы. Но нельзя объяснить бездействие властей и их нежелание развивать город и бороться за инвестиции. душные.
Комментарии (0)